- Freepik
VIVA – Pemerintah mulai melonggarkan berbagai kebijakan yang sebelumnya dikeluarkan untuk menekan laju penularan COVID-19. Membaiknya situasi pandemi itu ditegaskan mngakselerasi pemulihan ekonomi di Tanah Air yang telah menunjukkan tren yang sangat positif sejak akhir Februari 2022.
Namun, Country Manager Rumah.com Marine Novita menjelaskan bahwa mulai membaiknya situasi perekonomian nasional saat ini belum diikuti maksimal oleh sektor properti. Di mana tren harga properti sepanjang Q1 lalu masih stagnan secara kuartalan. Tren harga yang stagnan diikuti turunnya suplai properti, yang dipengaruhi oleh turunnya permintaan.
"Data Rumah.com Indonesia Property Market Index Q2 2022 menunjukkan tren indeks harga properti masih stagnan dengan kenaikan di bawah 1 persen secara kuartalan. Tren negatif juga berlanjut pada indeks suplai, yang turun sebesar 0,3 persen secara kuartalan," ujar Marine dikutip dari keterangannya, Senin, 13 Juni 2022.
"Tren permintaan juga mengalami penurunan yang mungkin dipengaruhi oleh fokus konsumen pada Hari Raya Idul Fitri 2022," tambahnya.
Menurut data Rumah.com Indonesia Property Market Index Q2 2022, indeks harga properti nasional terlihat stagnan pada kuartal I-2022. Dengan kenaikan hanya sebesar 0,4 persen per kuartal. Namun secara tahunan, tren ini masih menunjukkan kenaikan sebesar 5 persen.
Tren indeks harga properti tertahan terutama karena stagnansi harga apartemen. Di mana indeks harga apartemen belum bergerak sejak kuartal I-2021. Sementara itu, harga rumah tapak menunjukkan kenaikan 1,2 persen kuartalan dan 6 persen tahunan.
Sementara itu di sisi suplai, penyedia properti terlihat bersikap wait and see. Hal ini dipertegas oleh pergerakan indeks suplai properti nasional.
Data Rumah.com Indonesia Property Market Index Q2 2022 menunjukkan bahwa indeks suplai properti nasional pada kuartal I-2022 turun sebesar 0.3 persen kuartalan, Namun naik tipis sebesar 5 persen secara tahunan.
Dari sisi konsumen, permintaan untuk properti hunian pada kuartal pertama tahun ini juga turun sebesar 1,7 persen dibanding kuartal sebelumnya. Turunnya permintaan pada kuartal pertama tahun ini disebabkan oleh turunnya permintaan dari sektor rumah tapak.
Sementara iut, kenaikan permintaan terhadap apartemen sendiri belum memengaruhi tren permintaan properti hunian secara keseluruhan. Karena 93 persen permintaan adalah permintaan terhadap rumah tapak.
Secara keseluruhan, tren penurunan suplai maupun tren penurunan permintaan mungkin dipengaruhi oleh fokus konsumen yang melakukan mudik pada libur panjang Hari Raya Idul Fitri 2022 dan menjadi fokus utama pengeluaran masyarakat. Sehingga penyedia suplai tampak mengantisipasinya dengan menurunkan suplai properti.
Marine menjelaskan bahwa fokus masyarakat tertuju pada perayaan Lebaran tahun ini, mulai dari mudik hingga belanja barang-barang konsumtif. Situasi ini menyebabkan aktivitas pencarian dan minat terhadap properti pun menjadi berkurang.
"Pada kuartal pertama tahun ini, sebanyak 54 persen pencarian properti hunian di Rumah.com merupakan pencarian hunian kelas menengah atas dengan anggaran di atas Rp1 miliar," kata Marine.
Di tengah turunnya indeks permintaan properti secara keseluruhan, indeks permintaan terhadap apartemen justru meningkat, terutama dari kelas atas di kawasan DKI Jakarta. Naiknya permintaan terhadap apartemen bisa disebabkan aksi investor yang ingin memanfaatkan harga apartemen yang cenderung stagnan dalam satu tahun terakhir.
Permintaan terhadap apartemen di DKI Jakarta meningkat baik secara kuartalan maupun tahunan pada kuartal I-2021. Jakarta Pusat, Jakarta Selatan, dan Jakarta Utara menjadi wilayah dengan pertumbuhan permintaan tertinggi secara kuartalan dan tahunan.
"Rumah.com melihat meningkatnya permintaan terhadap apartemen didasari motivasi investasi. Harga apartemen yang stagnan dan cenderung turun dalam satu tahun terakhir menjadikannya menarik sebagai instrumen investasi, terutama untuk pasar sewa baik harian maupun bulanan," ungkapnya.
"Selain itu, memiliki kondominium mewah di pusat kota juga menjadi tren bagi kalangan atas saat ini," jelas Marine.
Perkembangan tren apartemen di Jakarta Utara tak lepas dari pertumbuhan kawasan Pantai Indah Kapuk dan Pantai Indah Kapuk 2. Area ini memiliki kawasan bisnis dan komersialnya sendiri, serta tempat rekreasi pantai dan kuliner yang menjadikannya sebagai kawasan hunian yang ideal.
Apalagi pengembang juga menggeser target pasarnya ke arah milenial, sehingga harga propertinya menjadi lebih terjangkau. Sedangkan di area Jakarta Pusat, apartemen selalu menjadi incaran bagi para pekerja di kawasan bisnis Jakarta, khususnya di seputaran Sudirman-Thamrin.
Maraknya jasa pengelola apartemen sewa harian dan bulanan dalam beberapa tahun terakhir menjadi salah satu faktor yang mendorong pertumbuhan minat apartemen di tengah kota Jakarta ini.
Kemudian, area Jakarta Selatan masih menjadi kawasan eksklusif para pencari hunian. Konsumen hunian vertikal di kawasan ini didominasi pencari hunian untuk disewakan kembali ke ekpsatriat yang bekerja di kawasan bisnis TB Simatupang, Kuningan, hingga Sudirman, serta konsumen kondominium mewah.
Situasi ini menyebabkan apartemen dengan harga di atas Rp4 miliar banyak dicari. Dimana berdasarkan data pencarian Rumah.com, sebanyak 33 persen pencari apartemen di Jakarta Selatan mencari apartemen mewah dengan harga di atas Rp4 miliar.
Ilustrasi Apartemen Mixed-Use.
- Dokumentasi SQ Rés.
Marine menyimpulkan bahwa situasi pasar properti pada kuartal I-2022 dipengaruhi oleh euforia Hari Raya Idul Fitri dan tradisi mudik, yang sempat terhalang dalam dua tahun terakhir. Para penyedia suplai, baik pengembang maupun penjual properti seken tampaknya menahan diri.
Sementara itu Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia memutuskan mempertahankan tingkat suku bunga acuan (Bank Indonesia 7 Days Reverse Repo Rate) sebesar 3,5 persen pada Mei 2022. Kebijakan itu adalah yang terendah sepanjang sejarah Indonesia dan telah dipertahankan dalam level ini selama 15 bulan terakhir.
"Dengan situasi ekonomi nasional yang terlihat semakin stabil, permintaan akan properti bisa kembali naik pada kuartal mendatang karena stimulus Pemerintah terkait potongan pajak pertambahan nilai (PPN) dan DP nol persen yang masih berlaku," ungkapnya.
Bank Indonesia masih menahan tingkat suku bunga acuan diperkirakan untuk tetap menjaga momentum pemulihan ekonomi nasional.
Sedangkan suku bunga kredit pemilikan hunian sedang mengalami penurunan. Suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) menjadi 7,9 persen dalam tiga bulan terakhir dan suku bunga kredit pemilikan apartemen (KPA) terjaga pada 7,9 persen.
"Pemerintah sebaiknya juga perlu mempertimbangkan pasar properti seken karena sama sekali belum merasakan insentif dari pemerintah sejak masa pandemi ini,” tegasnya.
