- VIVA.co.id/Nurcholis Anhari Lubis
VIVA.co.id – Lembaran-lembaran seng bercat putih itu tertata rapi. Berjejer memagari lahan kosong seluas 5.500 meter persegi.
Pagi itu, Jumat 31 Maret 2017 pukul 10.00 WIB, tak banyak aktivitas di lahan itu. Hanya terlihat dua tenda terpasang. Sebuah alat berat paku bumi juga berdiri tegak.
Lahan yang sebagian masih ditumbuhi rumput ilalang cukup tinggi itu sangat strategis. Berlokasi di sisi Jalan Margonda Raya, Depok.
Berjarak 100 meter dari gerbang utama Kota Depok, atau sekitar 400 meter dari kampus Universitas Indonesia, lokasi lahan itu persis di jalur Depok-Jakarta.
Tiga kampus besar berdiri di sekitar lahan itu. Lokasi yang tak dipungkiri cocok untuk aktivitas bisnis. Di antaranya untuk pembangunan apartemen indekos.
"Semua tenda dan alat berat yang ada di lahan ini untuk acara groundbreaking (pemasangan tiang pancang) pembangunan apartemen Evencio Margonda," kata Direktur Keuangan dan Sumber Daya Manusia, PT PP Properti, Indaryanto kepada VIVA.co.id, Jumat 31 Maret 2017.
Ia mengungkapkan, meski acara groundbreaking baru dilaksanakan pada Minggu 2 April 2017, dari 700 unit apartemen di menara I Evencio Margonda, hingga saat ini sudah terjual hingga 80 persen atau sekitar 560 unit.
Di lokasi ini, Indaryanto melanjutkan, PP Properti berencana untuk membangun dua menara Evencio Margonda Apartment. Masing-masing menara akan memiliki 38 lantai dengan total sekitar 1.200 unit.
"Kami memang menyasar target pasar mahasiswa dari sejumlah universitas di kawasan ini. Seperti misalnya Universitas Indonesia, Universitas Gunadarma, Universitas Pancasila, bahkan Institut Ilmu Sosial Ilmu Politik (IISIP) Jakarta di Lenteng Agung," ujar dia.
Indaryanto mengungkapkan, proyek apartemen mahasiswa ini menelan investasi Rp590 miliar. Dalam setiap menara, Evencio Margonda akan dilengkapi 580 unit CCTV.
Di Jakarta dan Pulau Jawa, biaya konstruksi untuk pembangunan apartemen kelas menengah rata-rata Rp8-12 juta per meter persegi. Biaya tersebut sudah termasuk izin bangunan dan konsultan.
Associate Director Research Colliers International Indonesia, Ferry Salanto, mengatakan, biaya konstruksi itu akan semakin besar bila apartemen yang dibangun kawasan timur Indonesia. “Karena mahalnya bahan-bahan bangunan seperti semen dan lain-lain,” kata Ferry kepada VIVA.co.id, Sabtu 1 April 2017.
Sementara itu, Anton Sitorus, Head of Research and Consultancy Savills Indonesia Research, mengatakan, biaya konstruksi untuk membangun apartemen Rp7 juta hingga belasan juta rupiah per meter persegi. Namun, untuk apartemen mewah, biaya konstruksi bisa Rp20 jutaan per meter persegi.
“Biaya itu sudah termasuk perizinan dan lain-lain,” tuturnya kepada VIVA.co.id.
Menurut dia, untuk apartemen indekos kelas menengah bawah yang biasanya berlokasi di sekitar kampus, biaya konstruksi sekitar Rp10 juta per meter persegi.
Selanjutnya, Peluang Bisnis
Peluang Bisnis
Dengan target pasar utama dari kalangan mahasiswa, Indaryanto mengaku peluang bisnis apartemennya tersebut cukup besar. Potensi itu bisa dilihat dari penjualan unit di menara I yang telah mencapai 80 persen, bahkan sebelum groundbreaking dilakukan.
Melihat kondisi tersebut, menurut dia, telah membuktikan bahwa respons masyarakat dan mahasiswa terhadap hunian yang dekat dengan kampus serta bersih dari narkoba cukup positif.
"Bagus kok (prospek bisnisnya). Dengan target market mahasiswa dan bebas narkoba," kata Indaryanto.
Sementara itu, untuk menara 2 yang direncanakan berjumlah 544 unit, akan dipasarkan setelah menara 1 habis terjual. Karena merupakan area komersial, pengembang juga akan membangun sejumlah outlet, seperti untuk gerai kopi dan lainnya.
Mengenai kisaran harga, tiap unit apartemen di Evencio Margonda ini dibanderol Rp450-500 jutaan, dengan berbagai tipe. Mulai dari tipe Studio (25,03 m2), satu kamar (32,21 m2), dua kamar (43,07 m2), hingga dual key (44,16 m2) dengan dua kamar tidur dan kamar mandi di setiap kamar.
Selain itu, terdapat tipe triple key (66,20 m2) yang dilengkapi sistem digital living yang masing-masingnya terdapat kamar mandi.
"Pembelian bisa dengan hard cash. Kami juga memberikan fasilitas Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) melalui kerja sama dengan sejumlah bank," ujar Indaryanto.
Di proyek Evencio Margonda ini, PP Properti memiliki brand differentiation, dengan salah satu keunikan yang ditawarkan berupa konsep triple key system, yaitu satu unit dengan tiga kunci.
Melalui konsep ini, pembeli apartemen Evencio Margonda tipe triple key akan mendapatkan tiga kunci, dengan tiap kamar memiliki kamar mandi sendiri.
Pembeli tipe tiga kamar yang berukuran 66,20 m2 dapat menerapkan sewa satu atau dua kamar kepada penghuni lainnya. Kondisi itu akan sangat menguntungkan bagi pembeli tipe triple key tersebut.
Penjualan di awal yang sudah lebih dari 50 persen itu, merupakan kabar baik bagi pengembang. Apalagi, segmen yang disasar adalah mahasiswa yang membutuhkan tempat tinggal sementara selama menempuh kuliah.
Di sisi lain, di sekitar lokasi apartemen yang berlokasi di kawasan Margonda, Depok, bertebaran perguruan tinggi skala besar. Sebut saja UI, Universitas Pancasila, dan Universitas Gunadarma.
Tidak hanya perputaran uang di kalangan perusahaan pengembang, dampak bagi masyarakat sekitar juga akan terlihat. (VIVA.co.id/Ikhwan Yanuar)
Tidak hanya perputaran uang di kalangan pengembang, dampak bagi masyarakat sekitar juga akan terlihat. Di sekitar lokasi apartemen, berpotensi muncul warung-warung makan, minimarket, hingga toko atau kios yang menjajakan kebutuhan sehari-hari lainnya.
Meski tidak ada angka yang pasti, keberadaan apartemen tersebut akan mendorong aktivitas ekonomi di sekitarnya. Tidak hanya yang berskala besar, namun juga kecil.
Ferry mengatakan, keuntungan atau margin yang diambil para pengembang apartemen di Jakarta atau Pulau Jawa sebesar 30 persen. Meskipun, margin ini lebih rendah bila dibandingkan rumah tapak.
“Sebab, kalau korporasi butuh biaya operasional dan pengembangan bisnis seperti mencari tanah baru,” ujarnya.
Dia menjelaskan, margin yang diambil pengembang apartemen lebih rendah, karena hanya untuk keperluan biaya perawatan. Sementara itu, Anton, mengatakan, margin keuntungan yang diperoleh pengembang dari proyek apartemen minimal 20 persen.
Namun, bila melihat gelontoran kredit yang diberikan pada Februari 2017, terjadi pertumbuhan kredit di sektor properti. Meski lebih rendah dibanding Januari, melambatnya pertumbuhan kredit properti pada bulan kedua tahun ini relatif kecil.
Data Bank Indonesia menyebutkan, pada Februari 2017, posisi kredit properti tercatat Rp706,2 triliun atau tumbuh 15 persen (year on year). Sementara itu, pertumbuhan kredit properti pada Januari tercatat 15,1 persen.
Pada Februari, kredit pemilikan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA) terlihat tumbuh 7,4 persen (yoy).
Bila dirinci, dari kredit properti per Februari itu, KPR dan KPA tercatat sebesar Rp367,6 triliun. Meski demikian, posisi KPR dan KPA pada Februari itu sedikit lebih rendah dibanding Januari 2017 yang tercatat Rp368,3 triliun.
Selanjutnya, Dampak ke Ekonomi Daerah
Dampak ke Ekonomi Daerah
Maraknya pembangunan apartemen itu, tentu juga akan memberikan kontribusi bagi pemerintah daerah setempat. Meskipun, menurut Wakil Wali Kota Depok, Pradi Supriatna, kontribusi terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD) tidak besar.
Kondisi itu juga diamini oleh Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Depok, Yulistiani Moechtar. Sebab, sewa-menyewa apartemen belum diatur dalam peraturan daerah kota.
Alhasil, wajar saja PAD Kota Depok dari apartemen semacam ini sangat rendah. Karena, pemerintah belum bisa menerapkan pajak terhadap sewa-menyewa apartemen indekos seperti itu.
“Ini yang sedang kami kaji lagi agar menjadi PAD Depok. Saat ini aturannya baru indekos konvensional dan kontrakan 10 pintu yang kena pajak," ujar dia.
Untuk apartemen, baru pengelolaan parkir yang kena pajak. "Namun, mereka tetap juga kena Pajak Bumi dan Bangunan,” kata Kepala Badan Keuangan Daerah Kota Depok, Nina Suzana.
Pradi menambahkan, saat ini dari keberadaan apartemen itu hanya berdampak besar pada aspek sosial, yaitu peningkatan ekonomi dari warga sekitar apartemen. Karena, tak bisa dipungkiri adanya apartemen membuka lapangan kerja baru seperti usaha kuliner yang meningkat.
Meski tidak disebutkan kontribusi dari keberadaan apartemen dan aktivitas ekonomi di sekitarnya, data Badan Keuangan Daerah Kota Depok, yang dikutip dari situs depok.go.id menyebut jumlah pendapatan Pemerintah Kota Depok pada 2015 tercatat Rp2,46 triliun. Jumlah tersebut melebihi target sebesar Rp2,39 triliun.
Selama periode 2010-2015, pendapatan Pemkot Depok juga cenderung meningkat. Pada 2010, pendapatan pemkot tercatat Rp1,11 triliun, selanjutnya Rp1,32 triliun pada 2011, dan menjadi Rp1,63 triliun untuk 2012.
Sementara itu, pada 2013, pendapatan yang diperoleh mencapai Rp1,92 triliun dan tercatat Rp2,2 triliun untuk 2014.
Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, mengungkapkan, sebenarnya dengan bisnis apartemen untuk mahasiswa ini banyak kontribusi ekonomi yang bisa diberikan kepada daerah. (VIVA.co.id/Ikhwan Yanuar)
Sementara itu, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, mengungkapkan, sebenarnya dengan bisnis apartemen untuk mahasiswa ini banyak kontribusi ekonomi yang bisa diberikan kepada daerah.
Kontribusi itu, menurut dia, antara lain dari sisi pengurusan perizinan, seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan hal lainnya untuk apartemen. Dan itu tentu akan masuk kepada Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) atau PAD.
Selain itu, dengan adanya apartemen indekos untuk mahasiswa, sebenarnya akan meningkatkan pengembangan ekonomi wilayah sekitar. Kondisi itu paling tidak membuka peluang sektor perdagangan di sekitar apartemen akan meningkat, sehingga memberi kontribusi bagi daerah.
"Pasti ada dampak ekonominya ke makanan, atau ke daerah sekitar kampus. Kontribusi pengurusan izin lokasi segala macam itu kan masuk ke APBD atau PAD," kata Ali kepada VIVA.co.id.
Selanjutnya, Tren di Kawasan Kampus
Tren di Kawasan Kampus
Pengamat tata kota dari Universitas Trisakti, Yayat Supriatna, mengatakan, munculnya apartemen indekos di sekitar kampus bukan hal baru yang cuma ada di Jakarta dan sekitarnya.
Tren serupa juga sudah ada di Malang, Yogyakarta, dan kota besar lainnya. Konsep apartemen yang ada di sekitar kampus, menurut dia, sangat menarik untuk dibahas.
Apartemen di kampus, menurut dia, terlihat sekali membantu dari sisi efisiensi. Seperti efisiensi biaya transportasi, kegiatan, dan kehidupan kampus seperti riset. (ANTARA FOTO/M Agung Rajasa)
Apartemen di kampus, menurut dia, terlihat sekali membantu dari sisi efisiensi. Seperti efisiensi biaya transportasi, kegiatan, dan kehidupan kampus seperti riset.
Konsep apartemen semacam itu, dia melanjutkan, bukanlah apartemen komersial, melainkan apartemen yang pengembangnya dilakukan oleh kampus atau kerja sama pengembang dengan universitas setempat.
Selama ini, dia menegaskan, konsep apartemen yang dikelola oleh universitas masih sebatas asrama mahasiswa yang seadanya. Untuk itu, dengan konsep baru seperti apartemen sewa, perlu kerja sama saling menguntungkan, khususnya ke arah pendidikan.
"Konteksnya memang membangun apartemen untuk menunjang ke arah pendidikan, bukan komersial semata," tutur Yayat kepada VIVA.co.id.
Namun, maraknya pembangunan apartemen itu, terutama untuk kebutuhan komersial, terjadi peningkatan pasokan pada kuartal IV-2016. Secara keseluruhan, indeks pasokan properti komersial pada periode itu mencapai 107,29 atau tumbuh 0,6 persen, dibanding kuartal sebelumnya.
Riset Bank Indonesia menunjukkan, pada kuartal IV-2016, pertumbuhan pasokan properti komersial tertinggi terjadi pada segmen apartemen, yakni 3,11 persen. Disusul perkantoran sebesar 2,61 persen dan hotel 2,03 persen dibanding kuartal sebelumnya.
Untuk wilayah Jabodebek, pertumbuhan pasokan mencapai 0,69 persen, terutama pada segmen apartemen jual. Riset BI itu menyebut salah satu apartemen segmen atas di TB Simatupang, segmen menengah di antaranya di Permata Hijau, dan Bekasi untuk segmen menengah bawah.
Tidak hanya pasokan, pertumbuhan permintaan terhadap properti komersial ini juga meningkat. Indeks permintaan terhadap properti komersial pada kuartal IV-2016 tercatat 128,71 atau naik 0,39 persen dibanding kuartal sebelumnya.
Pertumbuhan permintaan terhadap properti komersial itu, terutama berasal dari segmen apartemen sebesar 2,57 persen dan hotel 2,13 persen. Kondisi peningkatan permintaan properti komersial itu juga terindikasi dari meningkatnya penyaluran kredit konsumsi sebesar 8,76 persen year on year (yoy) pada kuartal IV-2016.
Berdasarkan jenisnya, peningkatan kredit konsumsi terutama dalam bentuk kredit pemilikan apartemen, khususnya tipe kecil sebesar 14,75 persen (yoy) (art)
